感谢邀请回答这个问题，对于房产有所关注的朋友应该知道，烂尾楼是伴随着房地产市场的发展一块产生的。现在基本上在我国任何一个城市都会发现有烂尾楼的情况，那么一个很简单的问题：烂尾楼为什么再次开发难？借此机会简单谈谈我的观察。

　　基本上我们生活中遇到的烂尾问题多数都是因为开发商资金链断裂造成的，当然这其中有真实的资金链断裂也有故意申请破产的情况。为什么会出现开发商资金链断裂？这才是我们应该研究的问题。几点愚见：

　　第一、多数开发商资金链断裂的情况都是发生在融资环境困难或者销售不畅的情况下。无论是那种情况（融资难或者销售不畅等）这都是市场因素是很难改变的，在我国房地产市场发展的这么多年中基本上经常遇到房地产企业集中破产的日子都离不开这两个理由，在这样的情况下基本上所有的开发商遇到的情况都一样的。而房地产企业多数本身的资金情况就不充裕，毕竟超过90%以上的房企其资产负债率都高达70%以上。在遇到融资难或者销售不畅的情况下，自保都很难，别说去拯救其他房企了。

　　第二、排除市场因素外，哪怕有一些房企因为自身的运营管理不善导致破产，背后的麻烦却一点点都不少，毕竟如今房地产市场已经不是黄金期。大家要明白一点，楼盘烂尾后牵扯到的关系就多了，购房者、开发商、地方政府、银行等。而想要完美的解决这些问题，只有足够的资金才有可能，毕竟楼盘虽然烂尾了但是土地按照法律来讲还是属于开发商的。生活中就遇到过这样的例子，2016年房地产市场火热的时候，一些濒临破产的房企因为土地本身增值就赚的盆满钵满。也就是说在房地产市场情况火热的时候，或许因为土地本身的增值空间大，通过修改规划等方式还有房企愿意接盘，但是要知道今天的房地产市场已经不是黄金期了。

　　第一、接烂尾楼项目因为账目很难搞清楚的原因，后期开发风险过高。在我身边就有过这样的例子，那是某个中部省会城市郊区的一个别墅项目，原本的开发商A因为资金链断裂宣布烂尾；后来地方主导另一家开发商B接盘，但是开发了1年后也宣布破产。为什么会这样？其实还是一个资金问题，尤其是烂尾后项目的“隐形账款”。有些账目你是根本无法实际去核对的，干过工程的都知道，一般多数情况下都是开发商拖欠建筑商工资，建筑商在拖欠包工头的工资，其实都是一本糊涂账。原本账目上或许只有10个亿的欠款，但是实际赔偿起来甚至达到15亿都不算完。所以，烂尾楼的账不彻底搞清楚，是不会有人接盘的。看过王健林有关访谈视频的朋友应该知道，当时万达起家的时候中途接了一个烂尾的城中村项目，差点把万达给搞破产了，这就是风险。一些经过法院拍卖出售的房产后期还会出现各种问题，更不用说烂尾楼了。

　　第二、低风险高利润是房地产行业的一个基本特点，这也是为什么如今房地产市场风险升高后大家逐渐转型的原因。这就是生意，房地产行业在火热的时候大家都积极进入，受到各种资本的青睐。但是随着融资难度增加和销售愈发困难，哪怕是一线的房企也开始在积极转型。比如：万达在2015年左右就开始向轻资产运营；恒大的汽车转型等都是如此。面对烂尾楼这样的事情，可以说除非权责已经清楚，否则是不会有开发商轻易接盘的。

　　综上，烂尾楼是一个社会问题，尤其是今年陆续曝出的有些三四线个项目集中烂尾的事情。可以说烂尾楼不仅仅浪费了大量的社会资源，也对于当地的经济和产业发展有很大的负面作用。各位觉得呢？原创不易，喜欢记得点赞、关注、转评哦。

　　举个例子吧，在西安最繁华的地段，矗立着一座“烂尾楼”，是没人去开发吗？还真是。

　　相传，最开始的时候因为开发商老板没有能力开发此楼盘，破产了，之后有几任老板投钱进去来开发，但是无一幸免，所有的人都卷入了三角、四角甚至八角债务关系当中，因为不是成品的东西，即使房子具有商品功能，没有完成的东西也是弃之可惜，用之无味的，而且背后还出现了纵横交错的复杂债务关系，令人望而却步；

　　所以，首先一般不进行继续开发的第一个原因就是所谓的“迷信”，可能是在这个特殊的地方，我们深受传统文化的熏陶，对于传统的八卦、风水之类的都是宁可信其有，像现在的二婚的人，一般人都不会看的，所有一手的东西，更加能够让人放心，这个因素可能是最大的不继续开发的原因了；

　　第二，也就是说科学的方法测算，“烂尾楼”一般代表的都是烂摊子，所有的利益群体都会进行各种各样的测算是否能够达到利益最大化，但是一般都会绕过这个烂尾楼的，而一般烂尾楼的最终结局就是政府出面，或者国家机器方面的重大决策而引得投资者蜂拥而至，解决这方面的问题；

　　所以，我想说的结论是：“不能绝对的说烂尾楼不能继续开发，要结合天时地利人和多方面的关系来说”。

　　很多人印象中的烂尾楼，是开发商暂时没钱了，168体育资金链断了，没有进行最后的装修、通电、通水工作等收尾工作。所以，只要他们再出些钱处理一下把收尾工程做了，这房子就可以卖了，然后就能赚钱了。

　　事实真的是这样的吗？我承认之前我也是这么想的，直至一次老乡聚会，一个做工程的朋友向我们说道，烂尾楼根本就不是大家想的那样，前些年做工程，就是被烂尾楼给坑了。借着酒劲，他向我们讲述了当年那段烂尾楼项目的经历:

　　那是我国东南沿海城市的一个住宅项目开发，朋友当时分包了其中的水电工程。前期，工程项目还是比较顺利的，由于住宅是钢筋混凝土结构，所以水电项目中的管线是需要提前预埋的。在材料进场后，按照合同约定拿到了工程进度款，可是后来多次去找分包单位结算时，对方却解释道，开发商那边工程款迟迟未结算，我自己的款都没拿到，哪有钱给你们啊。

　　由于工程款未按期结算，现场施工也是停停干干，直至项目即将封顶之时，工程却正式停工了，开工遥遥无期，也就成了烂尾楼。

　　事实上，项目停工之前的几个月，开发商的资金链已经断裂了，前期也是尽一切可能拖延时间，到转机来临之前，能想到的找钱办法他都会去尝试，它会抵押一切可以抵押的东西只要他能活下来，项目做成了这都不是事儿。所以烂尾楼的一大特征就是债务极多，债权结构极为复杂，同一个房产甚至会因为重复抵押被银行冻结十余次,我只有一块，你说让我怎么办。

　　所以，烂尾楼后面跟着一烂账,有些楼盘甚至都已经装修完毕，通水通电了花几十万就能彻底解决。但它也永远玩不了工,不是工程问题，而是一个债权问题。

　　很多普通百姓对烂尾楼没有什么感触,事实上有资料显示中国产生烂尾楼多如牛毛,烂尾楼产生最核心原因我上面说了,那就是开发商拿本不属于自己的钱,这个钱要么是借贷产生的要么就是预售产生的。按理说，烂尾楼产生之后，已经支付房款的业主利益会严重受损，为什么又有很多中国人对烂尾楼没有什么太大的感触呢？这是因为这二十年里房价一直在涨涨涨，涨价可以解决一切矛盾。

　　假设某楼盘价值一个亿，开发商欠债二个亿,这一个亿的窟窿无人愿意填，坑导致烂尾楼问题始终无人解决。但是只要房价涨了一切都好说,如果房价翻一倍，这一个亿的窟窿就填上了。如果再翻一倍，估计很多人就会抢着接手，谁接手谁赚钱呀,很多烂尾楼都是这么被消化的。

　　而现在，中国的地产不会出现像以前那样过几年就翻倍的房价，房价总体平稳。毕竟是预售制度,一些小的开发商把业主的钱拿到手了，施工队的钱先欠着，银行的钱也欠着，两手一摊，说自己没钱了，你能把他怎么样？以前的时候靠着房价的涨价把窟窿填了，现在房价总体平稳，接手就面临填窟窿，自然没人愿意接手了！

　　相信大多数的购房者都还是比较偏爱现房的，毕竟现房是实实在在可见的房子，不管是房屋质量还是房子的外部条件都是可以通过实地考察看到的，而期房在这方面就完全处于未知状态，往往交工困难，拖了一年又一年。有很多年轻人买的婚房，等到孩子都大了，都到上学年龄了，却还不能交工，如果再遇到期房烂尾楼的情况，更麻烦了。

　　首先，要经过合法的法律咨询，确定自己的产权归属，有产权在手，总比什么都没有的要强。其次，购房者仍然能够依照程序向房管部分请求处理房产证。再者，打听同一小区的其它业主，共同商量如何解决问题。

　　烂尾楼，只不过是因为开发商暂时手里没钱了，没有进行最后的收尾工作，只要再随便出点钱，甚至自己掏点钱出来，把收尾工程做了，房子就可以卖了。

　　现实中生活中，肯定会有很多人存在这样的想法，特别是根本没有接触过工程的人，他们压根不知道烂尾楼里面的复杂程度！

　　如果真的像他们所想的那样，那么烂尾楼也就很难再出现，开发商们随便去一家银行贷点款，银行都会给放贷的，毕竟钱不是特别多。

　　但事实并非如此，一个楼盘之所以能够成为烂尾楼，其背后往往存在着诸多烂账！

　　众所周知，买房本是一件幸福的事情，人们拿着多年打拼的积蓄，带着对未来生活的憧憬去买房，到头来却成了烂尾楼，真是各种心酸。

　　转眼间，五年时间过去了，那里早已变成了烂尾楼，荒草丛生，一片凄凉，即使经历了政策和去库存，但依旧没能“起死回生”。

　　本来堂哥跟我未来的嫂子已经订婚了，他们打算拿到新房后，在新房里结婚，见证最美好的爱情！

　　可令他们万万没有想到的是，开发商不但多次提出延期交房，而且最终成为了无人问津的烂尾楼。

　　后来，女方无法面对没有房子，并且每个月还要继续还房贷的事实，最终选择了退婚，离开了我堂哥！

　　所谓的“烂尾楼”，是指已经办理用地规划，项目开工后，因开发商无力继续投资建设，或者是陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目！

　　此外，因为产权发生纠纷或者工程质量不合格等原因而停工的项目，也算是烂尾楼。

　　首先，一些中小开发商，他们本身实力就很弱，没有足够的项目资金，再加上投资时对产品的定位和市场风险认识不足，缺乏项目开发经验，就很容易造成资金链断裂。

　　其次，在楼市行情好的时候，一些开发商大肆高价拿地借钱，负债率太高。结果，等楼市调控之后，市场变得异常冷却，一边房子卖不出去，一边又借不来款，最终只能资金链断裂。

　　还有就是部分开发商盲目扩张，即使是大品牌开发商，由于拿地过多，而且多位于远郊，盲目追求多个项目同时上马！

　　在市场形势好的情况下，还能凭借销售回款，进行持续开发，一旦销售跟不上，回款困难，就很容易导致缺乏建设资金，楼房不能继续开发！

　　起初，任何开发商都不会坐以待毙，让资金链断裂的，他们会尽一切努力去拖延时间，熬到转机之日来临。

　　能想到的找钱办法，他们都会去尝试，他们甚至会抵押一切可以抵押的东西，只要最终项目能够做成，其他的都不重要！

　　同一个房产甚至会因为重复抵押，被银行多次冻结，一旦彻底完工，就很有可能会引发“抢房事件”。

　　因此，哪怕还差几万块钱，这个楼盘就会彻底完工，但是它永远也完不了工，这根本就不是工程方面的问题，而是一个债权问题。

　　开发商一般都有多个股东，如果各个股东之间为了利益互不相让，就会进入无休止的法律诉讼，从而导致项目被拖垮，不能继续开发！

　　一方面，部分开发商存在一房两卖或者一房多卖的现象，被举报后，开发商会携款离开，导致楼盘烂尾。

　　开发商在开发时，不顾城市的规划，打算先盖好，然后再通过各种手段完成这个项目。

　　由于政策、市场行情等方面的原因，开发商发现继续施工只会赔钱，而且是建的越多，赔的越多。这时候，开发商就会主动停止楼盘的开发和建设！

　　事实上，现阶段我国产生的烂尾楼多如牛毛，因为乱用杠杆发生危险的小开发商数不胜数。

　　而烂尾楼产生的最核心的原因，就是开发商拿了本不属于自己的钱，这个钱要么是借贷产生的，要么就是预售产生的。

　　在这过去的20多年里，我国地产市场处于大牛市，房价一直在涨，虽然偶尔出现回调，但也可以忽略不计。

　　要知道，房子上涨可以解决很多矛盾和问题，只要房价涨上去了，很多事情就自然而然地解决了。

　　假设，某烂尾楼价值1个亿，开发商欠的各种债务加起来有1.5个亿，这中间差的5000万要是没人愿意承担，就会导致烂尾楼问题一直无法解决。

　　可是随着房价的上涨，一旦房价在之前的基础上翻了一倍，那么楼盘可就价值2个亿了，原来是5000万的债务，现在变成了5000万的利润！

　　其实，很多烂尾楼都是这么被消化的，开发商欠的债越少，烂尾楼被消化的就会越容易。一般欠债幅度在2倍以内的，一次翻倍暴涨的行情，就全部解决了。

　　换句话说，在过去的很长一段时间内，我们主要是依靠房价上涨来解决烂尾楼问题的，只有极少数的烂尾楼不是。

　　然而现阶段，我国房产的涨幅已经趋于平缓，偶尔还会出现回调，所以，像以前那样，过几年就翻倍的现象，很难再出现了。

　　即使是在这样的情况下，还有一些小开发商不死心，看不清楚形式，最终宣布破产，导致烂尾楼的产生！

　　事实就是如此，房价一旦失去上涨速度，烂尾问题就会急剧增多，毕竟是预售制度，该拿的钱开发商都已经拿完了。

　　因为采用现房政策之后，即便烂尾，那也是开发商自己的债务问题，不至于引发大规模的业主维权。

　　中小房地产商，资金实力有限，实力不强，出现问题的概率会更大，所以大家一定要小心。

　　但是，在大开发商里面，也不都是安全的，按照央行的“三条红线”，开发商可以分为红、橙、黄、绿四个档，红色档和橙色档，尽量不要碰。

　　到现场看一看开发商是不是五证齐全，虽然五证齐全的楼盘不一定安全，但是五证不全的楼盘一定不安全！

　　五证包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工证》、《商品房销售（预售）许可证》。

　　大家之所以会买到烂尾房，168体育是因为现在新房都是期房，你付款的时候，房子根本没盖好，因此，所见不是所得。

　　假设你的运气特别不好，真的遇到烂尾楼了。这个时候，即使房子烂尾了，房贷也得照常还，否则你可能会被列入征信的！

　　因为，在你的按揭通过开启后，银行就已经将你剩余的房款余额，直接一次性地转到了开发商的公司账户上。

　　所以，哪怕最后开发商烂尾了，银行的钱也已经付出去了，你也应该按照和银行签订的合同要求，按时还款。

　　现如今，有这样一群人，他们不但要面对按时还房贷的压力，还要面对自己在外租房子的压力。

　　即便烂尾楼没有装修，没通水电，168体育没有燃气，但是他们也只能无奈地选择勉强入住，因为他们实在没有其他办法了！

　　为了避免这样的事情再次发生，建议大家在购房时千万不要贪小便宜，尽量选择资质好、运营稳定、五证齐全的大开发商。

　　张嫂东拼西凑花了25万首付，买了一套89平的房子，没成想最后却成了烂尾楼，走投无路的她只好带着6岁的女儿入住了进去。

　　2015年，张嫂和她丈夫准备在城里买房，他们看中了一套某小区的89平小三室，房价7100元/平。夫妻俩几乎拿出了所有积蓄，再加上从亲戚那里借来的一些，东拼西凑了25万元，以首付40%按揭贷款买下了这套新房。

　　当时开发商承诺在两年后，也就是2017年交房，也是从那时起，张嫂每天都在幻想他们一家三口入住新房的幸福画面：她要把家装修的漂漂亮亮的，女儿也能拥有一个粉红色的公主房。

　　可天有不测风云，到了2017年该交房的日子，该楼盘却没有盖好，而且之后一直间歇性停工，张嫂一家有些不知所措，但她仍然抱有一丝期望，直到2020年，该楼盘全面停工，张嫂知道她的幻想破灭了。

　　今年年初，不幸再次降临了这个家庭，张嫂的丈夫突发心梗离开了人世，在丈夫离世和房子烂尾的双重打击下，张嫂一下子崩溃了，可看着只有6岁的女儿，她还是选择坚强地生活下去。

　　她剪去了保留三十几年的长发，留起了寸头，将家庭的重任从丈夫那里接到了自己的肩上。因为住房困难，她选择带着女儿入住该烂尾楼，和她一起的还有其他几位业主。

　　可房间无水、无电，就连单元入户口的台阶都是他们搬来石块垒出来的，他们选择在2号楼2楼的一间房住下，因为这个房间安装了玻璃窗，晚上能挡风，可以暖和点。

　　虽然这也是无奈之举，可面对房子烂尾，面对生活的艰难，张嫂能做的只有呐喊和回击。

　　像张嫂的这种情况并不是个例，随着房地产市场如火如荼的发展，烂尾楼的数量也在节节攀升，像河南南阳地区，就连续出现了多个楼盘烂尾，在2014年高峰时期，共出现了302个问题楼盘，其中烂尾的楼盘更是达到了50个以上。

　　烂尾楼，顾名思义，是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。

　　1：开发商资金链断裂，工程还没有完工，开发商却没有钱了，银行方面也不愿继续贷款，最终就形成了烂尾楼。

　　3：在楼盘建设中，开发商违法、违规被抓，楼盘又没有新的开发商接手，最终导致烂尾。

　　有些人可能会问了：有的烂尾楼所处的地段很不错，可那么多年过去了，为什么不继续开发了呢？

　　有的楼盘之所以烂尾，有可能就是开发商的资金链断裂，开发商可能拖欠银行贷款、土地款、以及建造商的工程款，甚至有的还可能涉及民间高li贷。

　　而由于这些债务比较复杂，根本不知道欠了多少，如果贸然去接手，说不定新开发商把楼盘建好卖出去都不足以偿还原来的债务，甚至有可能将自己搞破产。

　　有的楼盘烂尾也有可能是因为违建导致的，像什么土地手续不齐全啊，规划不符合要求啊等等。而一旦出现违建，那基本上就没有新的开发商愿意接手了，因为其中牵扯的关系比较复杂，所以也就没有人愿意铤而走险了。

　　很多楼盘可能在刚开发的时候，是按照当时的市场需求去设计的，但一旦烂尾了很多年以后，市场需求可能发生变化了，如果新的开发商去继续开发，那建成之后可能就会因为不符合市场需求而卖不出去或者只能低价卖，最终也是得不偿失。

　　烂尾楼不仅牵扯到原来的开发商，还牵扯到许多购买期房的住户，在这些住户中，有的人因为长期没有拿到房子，却还要偿还贷款，便和开发商打官司，而这些官司可能会造成该楼盘无法正常过户或者过户的时间比较长。

　　而一旦出现没法正常过户的情况，那么新的开发商就会延长项目周期，这样资金回笼的时间就会加长，风险也就大大增加。

　　咱们都知道，房价一直存在着不确定性，虽然很多城市的房价在过去几年都在上涨，但未来房价到底如何，谁也不能确定。

　　如果新开发商花了好大的劲，贸然接手了一个烂尾楼项目，万一未来市场需求低迷，导致房价下跌，那新开发商岂不是血本无归。

　　综上所述，烂尾楼形成的原因错综复杂，而且市场的需求也一直在变，如果贸然接手一个烂尾楼项目，其潜在的风险是非常大的，所以就很少会有开发商继续开发烂尾楼了。

　　很多人可能辛辛苦苦了大半辈子才能买到一套房，如果再不幸买到烂尾楼，那真是欲哭无泪了，所以作为购房者的我们，与其亡羊补牢，不如未雨绸缪。其实最为保险的方法还是直接买现房，但如果想买期房，那么又该考虑哪些方面呢？

　　开发商的开发资质等级是从注册资金、开发资历等综合来评判的，资质等级分为四个等级，一级为最高，四级为最低。一般情况下，规模大、资金雄厚、知名度高的大开发商会相对靠谱一点，选择这样的开发商，楼盘出现烂尾的几率是最低的；而那些刚刚转型的、经验不足的中小型开发商，业主在买房的时候就要小心了。

　　另外，很多有实力的开发商会选择同时开发几个项目，如果其中一个项目出现了问题，就非常容易造成该开发商倒闭或破产的。所以咱们在买房的时候，也可以看看该开发商在建的其他项目是否运作良好，如果良好则说明这个开发商是有资金实力的。

　　除了开发商的实力以外，还可以考察开发商的信誉，尤其是针对一些实力差一点的开发商，比如地级市或县城这种地方的开发商。

　　这时候，咱们就可以通过亲朋好友那里了解一些这个开发商的情况，或者去该开发商以前开发过的楼盘，向里面入住的业主了解该楼盘的工程质量、物业管理、是否按期交房等等方面。

　　“五证”主要包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工证》、以及《商品房销售(预售)许可证》。

　　一个合法出售的房子，必须“五证”齐全，不仅有利于避免烂尾楼，而且对于后期办理产权证也是有利的。

　　一般情况下，房屋主体工程已经完成2/3的时候，出现烂尾的几率会低一些；而那些受到内部认购、单位团购的低价诱惑的人，在项目工程还没有打地基就仓促交钱，这样后期买到烂尾房的几率就会大大增加。

　　但不管怎么说，期房的烂尾风险就是要大一些，大家如果想要风险更小一些，可以选择购买准现房或者二手房类的现房。因为这样的房子不仅可以即买即入住，而且房屋质量的好坏也可以去现场进行了解。

　　一旦得知房子烂尾的话，可以咨询专业人士，先通过法律的途径，确定房子的产权归属问题，然后保留好相关证据。假如该房屋是被抵押的，那么要先了解房屋抵押的期限，怎么样才能解除抵押。

　　与其自己起诉开发商，还不如联合其他业主一起，这样才能获得更多的关注，取得最大程度上的法律支持，从而避免一部分人获得了赔偿，而另外一部分人没有得到赔偿。

　　根据我国法律规定，消费者在交付全部或者大部分款项后，其有权要求开发商交房，抵押权人和施工人的权利均不得对抗消费者的该项权利。

　　也就是说，如果开发商逾期交房，并符合合同约定的合同解除条件时，购房人可以以开发商逾期交房为理由，要求解除与开发商签订的购房合同，并要求开发商退还购房款并承担合同约定的违约责任，但这往往比较难。

　　所以还是建议购房者不要轻易解除购房合同，而是等待开发商交房，这主要是因为消费者如果不解除购房合同，当该房屋符合交付条件时，消费者可以要求开发商将房屋交付给自己。

　　如果开发商因资不抵债而导致楼盘烂尾的，购房者可以自发组织向法院申请开发商进入破产程序。

　　一旦申请成功，法院就会组织成立相关的破产清算小组，由破产清算小组对该开发商进行破产重组，然后通过第三方注资的方式使得该项目重新开工。

　　辛辛苦苦攒了那么多钱买房，肯定谁都不想遇到楼盘烂尾这种情况，所以咱们在买房前一定要了解清楚这个开发商是否靠谱，最大程度地做到避免买到烂尾楼；但如果不幸买到了烂尾楼，应当及时地运用法律武器来维护自己的合法权益。

　　烂尾的原因，通常是开发商资金链断裂，之所以一般烂尾楼无法重启，最核心的原因就是财务问题，开发商开发资金每天都有利息成本，加上项目的民间借贷，就是把烂尾的项目开发完成，没有意外的全部销售完毕，也没法冲抵项目的债务，何况项目销售不是一会半会能完成，时间越长项目累计的资金成本越高，就市场角度看，一个烂尾的项目永远都会资不抵债，所以不可能重启，除非行政干预，平衡各方利益。

　　这是其中的一个非常重要的原因。在房地产行情火爆时，房地产开发一哄而上，有些并不真正具有开发实力的开发商，也参与其中进行房地产开发。结果行情遇冷，销售惨淡，资金回笼不足，导致无力再进行开发。这种情况应该占大多数，靠开发商自身的资金实力，很难再继续开发，因此导致烂尾。

　　有人以为，自己无力开发，可以转手给别人啊！其实这是对房产开发不了解。项目烂尾了，肯定工程款无力支付，形成了大量的债务。所以其他人接手，会心有余悸。如果直接进行项目转让，这样可以不涉及债权债务问题。但一方面直接进行项目转让可能涉及到税收问题，另一方面，图纸交接问题也很复杂，涉及的时间可能会很长，开发商也拖不起。

　　即使找到了合适的接盘人，但项目已经烂尾，重新动工建设，老百姓还是担心工程质量问题，正常情况下，谁愿意花钱买个烂尾项目呢？所以，即使项目能够顺利竣工，销售也是个大问题。

　　有些楼盘烂尾，还涉及到土地性质问题。比如，并不是住宅用地，却建成了住宅。这样的项目，老百姓当然也不买账。销售不佳，结果导致烂尾。

　　还有些项目，可能是设计存在缺陷，或者定位不准，产品不符合市场需求，最终导致销售不佳。

　　我之前所在的公司，就是由于这个原因，已经投了3亿资金的项目，最终亏了1亿元，以2亿的价格出售。

　　这种情况其实并不少见，可能前期管理不规范，导致一些开发商在还没有取得土地使用权的前提下，先行动工建设。但由于最终土地没能顺利挂牌出让，企业拿不到预售许可证。这类问题往往不好解决，拖个几年时间非常正常，因此，最终只能烂尾。

　　烂尾楼目前无论是在大城市还是小城市都存在，特别是在前几年各大城市房价不断高升的时候，很多开发商都是到处借钱开发楼盘，结果市场需求萎靡，如果继续开发楼盘只能出现亏损，因此很多开发商都只能跑路，结果导致很多城市都出现了不少烂尾楼。

　　其中最著名的就是河南南阳连续出现了多个楼盘烂尾，2014年高峰时期，南阳共出现了302个问题楼盘，其中烂尾的楼盘达到50个以上。

　　对于这些烂尾楼盘很多朋友都表示不理解，目前很多城市的房价仍然继续上涨，卖房仍然有利润空间，但为什么这些烂尾的楼盘不继续开发，或者没有人接盘呢？

　　其实烂尾楼并没有大家想象的那么简单，很多楼盘之所以烂尾，这里面的原因是比较复杂的，不同的楼盘原因可能不一样，但总结来说无非就以下几种情况。

　　很多开发商在开发项目的时候，并不是拿自己的钱去开发，而是通过借银行的资金去开发，很多开发商只需要有25%的启动资金就可以开始建设楼盘。

　　但是对那些实力不怎么强的开发商，如果他们盲目的开发楼盘，盲目的到处借钱，一旦楼盘卖不出去，某一个环节影响了资金的整体流动，那么最终就会导致资金链断裂，一旦资金链断裂之后，原来的项目开发商基本上没有太大的希望重新启动项目了。

　　有的朋友可能比较好奇，有些烂尾的项目所处的地段都是比较好，但是为什么那么多年都没有人接盘，即便原来的开发商没钱开发了，但把这个项目转手给其他开发商，总是可以继续开发下去吧？

　　可问题并没有那么简单，很多项目之所以没有人愿意接盘，有一个很重要的原因就是债务关系比较复杂，这里面不仅涉及到银行贷款，还有可能拖欠土地款，还有建造商的工程款，还有预售购房的那些款项，甚至还有可能涉及很多民间高利贷。

　　这些债务当中很多都是会产生利息的，比如银行贷款，你拖欠的时间越长，对应的罚息会越多，说不定开发商接盘之后把楼盘卖出去都不足以偿还原来的债务，那岂不是亏损？

　　在众多烂尾楼盘当中有不少项目都是因为违建而被叫停的，比如土地手续不齐全，规划不符合要求等等。这些项目在刚开发的时候，开发商可能通过一些关系能够顺利启动项目，但是一旦某些部门换了领导之后，或者遇到监管加强了，一旦政府部门较真，有些楼盘就有可能成为违建项目了，一旦项目违建，那基本上就没有开发商愿意接手。比如深圳南岭村就有一个别墅项目，因为违建的问题一直烂尾了十几年，至今这个项目仍然处于烂尾状态。

　　很多项目烂尾了很多年，可能在刚开发的时候设计还是符合当时的市场需求的，安全各方面也符合当时的监管要求，但是项目烂尾多年之后市场的需求以及建筑安全要求都有可能出现变化了。如果开发商贸然接受项目，有可能建成之后因为不符合市场的需求而卖不出去或者只能低价卖，甚至有可能因为安全问题不符合当下的监管要求而不能获得销售许可证的，这种潜在的风险对于接盘方来说是非常大的。

　　烂尾项目涉及的各方面利益非常多，不仅有原来的开发商，还有众多购买期房的用户，而且在这些用户当中，很多人因为长期没有得到房子，却要还贷款，很多人还在跟开发商打官司，这些官司可能会造成项目无法正常过户或者过户的时间比较长。一旦没法正常过户，那么接盘的开发商就会延长项目周期，这样资金回收的成本会更长，对应的风险是比较大的。

　　烂尾项目的原因各种各样，除了上面我们提到的5种因素之外，还有可能有其他因素。比如项目在开发的过程当中，导致周边一些小区出现裂痕或者其他问题，结果双方惹上官司，如果这种官司一直没有得到解决，那么项目就没法继续开发下去。

　　比如深圳龙岗吉祥就有一个比较著名的楼盘，这个楼盘前几年已经开发完成，但是据说因为在施工的过程当中导致周边的小区出现了问题，因此双方一直在打官司，官司至今仍然没有得到解决，即便这个楼盘主体工程以及外墙装修等各方面都已经完成了，但却迟迟没有开盘。

　　除此之外，目前很多地区房价都存在一些不确定因素，虽然过去几年很多城市的房价都在上涨，但是未来房价到底能不能上涨，谁也说不清。如果开发商在这个时候贸然接手项目，万一未来市场需求低迷，房价下跌了，那接盘的开发商就只能欲哭无泪了。

　　也正因为烂尾楼面临的各种因素错综复杂，而且市场需求瞬息万变，所以即便烂尾项目可能以很低的价格收购过来，但是其潜在的风险同样也是非常大的，因此很多开发商都不敢贸然接手。

　　接触过烂尾楼律师，他道出了对烂尾楼的无奈。烂尾楼好多都耸立在显耀位置，杂草荒芜，闹市鬼屋。一旦有消息解决烂尾楼，瞬间会集聚数百债权人，如果转手卖掉一次算一层（包括个人股权转让），烂尾楼有20几层债权人不稀奇，基本都不愿让价，意见五花八门难以统一，想解决烂尾楼天方夜谭。

　　一些烂尾楼得到解决，是有了以下机会。一，政府出资调停，债权人退步让利。二，房价上涨，烂尾楼冲破牢笼，债权人人喜笑颜开。三，政府征地，债权人法律补贴。四，只要查出不合法，强平或没收。

　　首先，烂尾的原因一定是因为财务问题。要么是没钱继续完工，要么是发现收不回成本，要么是携款潜逃，无一例外的涉及到巨额债务。政府是不能没收过来或者低价取得，然后再出售的，因为这会严重侵害债权人的利益(当然靠这种手段赚钱的大有人在，这个问题不讨论)。债权人也不会轻易同意贱卖，债权人宁愿等待时机，也不会贱卖债权，这个是毫无疑问的，这也是不能贱卖给百姓的原因。

　　很多地段好的烂尾也长期没人接盘，就是这个原因。所以这种情况下一般政府出面协调，债务关系不由接盘侠处理，由法院或者政府来处理。

　　接下来就涉及到所谓“过户”的问题，不动产的转移是很复杂的，尤其是烂尾楼的公司一般都烟消云散，很难按规范提供资料来登记。别小看过户，这会直接关系到接盘侠们的投资能不能顺利运作，假如你买下一个烂尾项目，却因为手续变更问题迟迟不能复工，就会产生巨大的财务成本，很可能比你的利润还高。